Publié par Efraim Clam
J’ai grandi place Arnold, à Strasbourg. Dans le même immeuble : un magasin au rez-de-chaussée, des bureaux aux premiers étages, des logements au-dessus. Famille de six enfants, immeuble qui ne ressemblait à rien d’uniforme, vie qui débordait de partout.
Ce n’était pas optimal au sens urbanistique du terme. C’était vivant. Et cette vie-là — ce mélange de rythmes, d’usages, de gens qui n’avaient rien à faire les uns avec les autres mais qui partageaient les mêmes murs — m’a appris quelque chose sur la ville que je n’aurais pas su formuler à l’époque : les quartiers qui tiennent, ce sont ceux où on peut habiter et travailler au même endroit.
Je repense souvent à place Arnold quand je marche dans le Sentier.
Rue Bachaumont. Rue du Louvre.
Deux des rues les plus recherchées du Sentier — l’une pour les bureaux, l’autre pour les logements, les deux pour les deux à la fois — sont des rues d’immeubles mixtes. Commerce en bas, bureaux au milieu, habitation en haut. Pas par accident. Pas malgré leur configuration. Grâce à elle.
La rue Bachaumont est la rue la plus cotée du Sentier aujourd’hui, aussi bien pour trouver un appartement que pour signer un bail commercial. La rue du Louvre attire autant des fondateurs qui cherchent un bureau avec de la hauteur sous plafond que des familles qui veulent être à dix minutes à pied de tout. Ce n’est pas une coïncidence. La mixité d’usage produit l’attractivité. Elle ne la contredit pas.
Et pourtant, dans presque toutes les discussions sur l’immobilier tertiaire, la présence d’habitants dans un immeuble est traitée comme un problème à résoudre — une friction, une contrainte, quelque chose qui empêche de “faire quelque chose” du bâtiment.
Je pense que c’est une erreur de lecture fondamentale.
Ce qu’on voit quand on uniformise
Regardez ce qui s’est passé quand on a fait le choix inverse — celui de la pureté d’usage, du quartier mono-fonctionnel.
La Défense est aujourd’hui en crise structurelle de l’immobilier de bureaux. Des tours entières peinent à se louer. Pourquoi ? En partie parce que personne ne veut y aller. Parce que quand on y est entre 9h et 19h, on est dans un quartier d’affaires sans âme, sans commerce de proximité réel, sans vie de rue, sans la sérendipité qui fait qu’on a envie de rester un peu plus longtemps. On y travaille. On ne l’habite pas. Et ça se sent.
Le 8ème arrondissement est en train de vivre la même chose. Les grands immeubles de bureaux des Champs-Élysées et du Triangle d’or se vident progressivement. Les loyers nominaux sont élevés. La demande réelle décline. Parce qu’un quartier qui n’existe que pour les bureaux ne fait plus envie aux équipes qu’on essaie d’y mettre.
La leçon n’est pas compliquée : on ne peut pas décréter l’attractivité. On peut seulement créer les conditions dans lesquelles elle se développe. Et la première de ces conditions, c’est que des gens y vivent vraiment.
Le cas du 104 rue d’Aboukir
J’ai travaillé sur un dossier autour du 104 rue d’Aboukir — immeuble mixte d’environ 1 100 m², commerce, bureaux et habitation mêlés, avec des résidents qui ont refusé de partir quand un opérateur précédent a voulu les déloger.
Le projet de cet opérateur n’a pas abouti. Le dossier s’est enlisé. Et ce que j’ai conclu en l’étudiant, c’est que les habitants qui sont restés ont eu raison — pas moralement, mais factuellement. Leur présence a préservé quelque chose que le projet de restructuration totale aurait détruit : la texture mixte de l’immeuble, son inscription dans la rue, sa façon d’appartenir au quartier.
La vraie valeur à créer ici n’était pas d’uniformiser. C’était d’agencer au mieux l’existant — réorganiser les surfaces disponibles, penser la coexistence plutôt que l’effacement, trouver ce que l’immeuble peut être en partant de ce qu’il est.
C’est ça, le value add que je cherche à pratiquer.
Ce qu’on défend concrètement
Chez KLAM, on opère des bureaux dans le Sentier. Et le Sentier est un quartier mixte depuis deux siècles — commerce, artisans, habitation, bureaux, restaurants, tout ça dans les mêmes rues, parfois dans les mêmes immeubles. C’est précisément ce qui le rend attractif. C’est ce qui fait que des fondateurs veulent y installer leurs équipes, et que d’autres veulent y habiter.
Défendre la mixité d’usage, ce n’est pas de l’idéalisme urbain. C’est comprendre mécaniquement pourquoi un quartier vaut ce qu’il vaut — et s’assurer qu’on ne détruit pas par optimisation à court terme ce qui prend des décennies à construire.
Les quartiers dortoirs sont vides le soir. Les quartiers d’affaires purs sont vides le week-end. Les deux modèles sont en crise.
Le Sentier, lui, ne dort jamais vraiment. Et ce n’est pas malgré sa mixité. C’est grâce à elle.
